【内涵】物权法的基本原则及其主要内容
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物权法的基本原则及其主要内容
全人大常委会法制工作委员会主任 胡康生 2007年3月16日，十届全人民代表大会第五次会议通过了华人民和物权法。制定物权法，政治性政策性很强，专业性也很强。为了便于大家学掌握物权法的基本原则和主要内容，正确贯彻实施物权法，现就物权法的有关情况介绍如下。 一制定物权法的必要性 物权法是规范财关系的民事基本法律。物权法上讲的物，主要指不动和动，不动是指土地以及房屋林木等土地附着物；动是指不动以外的物，比如汽车电视机等。物权是一种财权，是权利人在法律规定的范围内对一定的物享有直接支配并排除他人干涉的权利，物权包括所有权用益物权和担保物权。所有权是指权利人依法对自己的物享有全面支配的权利。用益物权是指权利人依法对他人的物享有占有使用和收益的权利，比如土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权等。担保物权是指为了确保债履行而设立的物权，包括抵押权质权留置权，当债人不履行债时，债权人依法享有就担保财优先受偿的权利。物权法主要从民事角度明确物的归属即确认物是属于谁的，明确物的权利人对物的利用享有哪些权利，明确对物权如何保护。总之，因物的归属和利用而生的民事关系都适用物权法。 我的民法通则土地管理法城市房地管理法担保法农村土地承包法等法律对物权作了不少规定，这些规定对经济社会发展发挥了重要作用。为了适应改革的深化开放的扩大和社会主义现代化建设的发展，顺应构建社会主义和谐社会的要求，有必要依据宪法，在总结实践经验的基础上制定物权法，对涉及物权制度的性问题和现实生活迫切需要规范的问题作出规定，进一步明确物的归属，定分止争，发挥物的效用，保护权利人的物权，完善特色社会主义物权制度。 一制定物权法是坚持社会主义基本经济制度的需要。物权法通过明确有财和集体财的范围家所有权和集体所有权的行使加大对有财的保护力度等规定，以巩固和发展公有制经济；通过明确私有财的范围依法对私有财的保护等规定，以鼓励支持和引导非公有制经济的发展。 二制定物权法是规范社会主义市场经济秩序的需要。权明晰公竞争是发展社会主义市场经济的基本要求，物权法通过确认物的归属，明确所有权和用益物权担保物权的内容，保障市场主体的等法律地位，依法保护权利人的物权等规定，为发展社会主义市场经济提供法律保障。 三制定物权法是维护广大人民群众切身利益的需要。随着改革开放和经济发展，人民群众生活普遍改善，要求切实保护他们通过辛勤劳动积累的合法财保护依法享有的土地承包经营权宅基地使用权等合法权益。物权法通过私人所有权业主的建筑物区分所有权土地承包经营权宅基地使用权等规定，以保护他们的切身利益，激发人们创造财富的活力，促进社会和谐。 四制定物权法是实现2010年形成特色社会主义法律体系目标的需要。物权法是民法的重要组成部分，是在特色社会主义法律体系起支架作用不可或缺的重要法律。制定物权法是本届全人大任期内基本形成特色社会主义法律体系的重要步骤。 二制定物权法总的原则 物权法的起草工作始于1993年。2002年12月，九届全人大常委会对物权法草案进行了初次审议。本届全人大常委会对制定物权法高度重视，花了很大精力，做了大量工作，进行了六次审议。为了把这部法律制定好，全人大常委会坚持民主立法科学立法。2005年7月将物权法草案向社会全文公布，收到人民群众提出的意见1万多件，并先后召开100多次座谈会和几次论证会，还到一些地方进行专题调研，充分听取部分全人大代表基层群众专家学者有关部门等各方面的意见。在征求意见过程，社会各方面提出了许多意见和建议。广大干部群众对向社会公布的物权法草案的主要内容是认同的肯定的。 制定物权法总的原则是以理论和三个代表重要思想为指导，全面贯彻落实科学发展观，坚持正确的政治方向，从我的情和实际出发，全面准确地体现社会主义基本经济制度；依据宪法和法律规定，对家集体和私人的物权实行等保护的原则，同时加大对有财的保护力度，防止有财流失；全面准确地体现现阶段在农村的基本政策，维护农民利益；针对现实生活迫切需要规范的问题，统筹协调各种利益关系，促进社会和谐。总之，在修改完善物权法草案过程，始终坚持正确的政治方向，坚持物权法的特色，坚持一切从实际出发。遵循以上原则，吸收各方面的合理意见和建议，经对草案反复研究修改，修改后的草案比最初的草案有了较大改动。十届全人大常委会第二十五次会议通过了将草案提请十届全人大五次会议审议的决定。经十届全人大第五次会议审议，表决通过了华人民和物权法。 三物权法的基本框架 物权法5编，19章，247条。 第一编总则，3章。第一章基本原则，对立法目的，适用范围，维护家基本经济制度，保护家集体私人的物权和其他权利人的物权，物权法定和物权的取得行使的原则，物权法和其他法律的关系等作了规定。物权法调整因物的归属和利用而生的民事关系，这种财关系的基础是社会主义基本经济制度。第二章物权的设立变更转让和消灭，对确认物权的规则区分不动和动作了规定。不动物权的设立变更转让和消灭，除法律另有规定外，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。动物权的设立和转让，除法律另有规定外，自交付时发生效力。第三章物权的保护，对权利人可以通过确认权利返还原物消除危险排除妨害损害赔偿等多种方法保护物权作了规定。 第二编所有权，自第四章至第九章，6章。第四章一般规定，对所有权人的权利，征收征用等作了规定。所有权是物权的基础，用益物权和担保物权都是由所有权派生的。第五章家所有权和集体所有权私人所有权，对有财的范围，行使家所有权的主体，加大对有资的保护等作了规定，以保障有经济在民经济的主导地位。对集体财的范围和归属作了规定，以巩固和发展集体经济。对私人所有权的内容和对私人所有权的保护作了规定，以鼓励支持和引导非公有制经济的发展，切实保护公民的合法财。第六章至第九章，分别对业主的建筑物区分所有权相邻关系有等作了规定。 第三编用益物权，自第十章至第十四章，5章。第十章一般规定，对用益物权人的权利，自然资源有偿使用制度，用益物权人应当保护和合理开发利用资源等作了规定。第十一章至第十四章，分别对土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权等用益物权作了规定。 第四编担保物权，自第十五章至第十八章，4章。第十五章一般规定，对担保物权同适用的规则作了规定。第十六章至第十八章，分别对抵押权质权留置权等担保物权作了规定。 第五编占有，第十九章，对占有的保护和无权占有人的侵权责任作了规定。 四物权法的主要内容 一关于坚持社会主义基本经济制度 特色社会主义物权制度是由社会主义基本经济制度决定的。所有权是所有制在法律上的表现，是物权的核心和基础。为了制定一部特色社会主义物权法，物权法把宪法规定的社会主义基本经济制度和的十六大提出的两个毫不动摇作为物权法的基本原则，第三条第一款第二款明确规定家在社会主义初级阶段，坚持公有制为主体多种所有制经济同发展的基本经济制度。家巩固和发展公有制经济，鼓励支持和引导非公有制经济的发展。这一基本原则规定作为物权法的核心，贯穿并体现在整部物权法的始终。 二关于等保护家集体和私人的物权 物权法属于民法，民法的一项重要原则是对权利人的权利实行等保护。物权法第四条规定家集体私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 宪法规定家实行社会主义市场经济。公竞争等保护优胜劣汰是市场经济的基本法则。在社会主义市场经济条件下，各种所有制经济形成的市场主体都在统一的市场上运作并发生相互关系，各种市场主体都处于等地位，享有相同权利，遵守相同规则，承担相同责任。如果对各种市场主体不给予等保护，解决纠纷的办法承担的法律责任不一样，就不可能发展社会主义市场经济，也不可能坚持和完善社会主义基本经济制度。为适应社会主义市场经济发展的要求，的十六届三全会进一步明确要保障所有市场主体的等法律地位和发展权利。即使进入市场交易的财，宪法也已经明确规定公民的合法的私有财不受侵犯。家依照法律规定保护公民的私有财权和继承权。在财归属依法确定的前提下，作为物权主体，不论是家集体，还是私人，对他们的物权也都应当给予等保护。否则，不同权利人的物权受到同样的侵害，家的集体的应当多赔，私人的可以少赔，势必损害群众依法创造积累财富的积极性，不利于民富强社会和谐。家保护的私人财，当然是合法的财，非法取得的财不但不受法律保护，还要承担相应的法律责任，物权法也是这样规定的。需要说明的是，等保护不是说不同所有制经济在民经济的地位和作用是相同的。依据宪法规定，公有制经济是主体，有经济是主导力量，非公有制经济是社会主义市场经济的重要组成部分，他们在民经济的地位和作用是不同的。这主要体现在家宏观调控公资源配置市场准入等方面，对关系家安全和民经济命脉的重要行业和关键领域，必须确保有经济的控制力，而这些是由经济法行政法予以规定的。 宪法第十二条规定社会主义的公财神圣不可侵犯。家保护社会主义的公财。禁止任何组织或者个人用任何手段侵占或者破坏家的和集体的财。在现实生活，受到侵害最严重的是有财。对此，物权法在坚持等保护原则的基础上，从五个方面强化了对有财的保护。一是第四十五条第一款规定法律规定属于家所有的财，属于家所有即全民所有。并在物权法规定了哪些财属于有财，防止因归属不明确而造成有财流失。二是第四十一条规定法律规定专属于家所有的不动和动，任何单位和个人不能取得所有权。第四十条规定用益物权人担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。三是第五十六条规定家所有的财受法律保护，禁止任何单位和个入侵占哄抢私分截留破坏。四是针对有企业财流失的问题，第五十七条第二款规定违反有财管理规定，在企业改制合并分立关联交易等过程，低价转让合谋私分擅自担保或者以其他方式造成有财损失的，应当依法承担法律责任。五是针对有财监管存在的问题，第五十七条第一款规定履行有财管理监督职责的机构及其工作人员，滥用职权，玩忽职守，造成有财损失的，应当依法承担法律责任。物权法这些规定，体现了宪法关于加强对社会主义公财保护的精神，具有重要的现实意义。贯彻实施宪法的上述规定，不仅是物权法的任，也是经济法行政法刑法等相关法律的同任，各个部门法律通过各自的调整范围和规范，实现宪法的规定。 三关于有财 对有财的保护问题，前面已经作了介绍。这里再讲一下有财的范围家所有权的行使以及家机关家举办的事业单位和有企业的物权问题。 1．有财的范围。物权法依据宪法和法律明确列举了矿水流海域城市的土地等财属于家所有。在征求意见过程，有的认为，物权法具体列举的有财不够全面，建议增加规定空域航道无居民岛屿种质资源等属于家所有。考虑到有财的范围很宽，难以逐项列全，物权法第四十五条第一款作了概括性的规定法律规定属于家所有的财，属于家所有即全民所有。这样，物权法没有明确列举的，可以在制定或者修改有关法律时作出具体规定。 2．由谁代表家行使家所有权。依据宪法规定，全人民代表大会是最高家权力机关，是最高家权力机关的执行机关。全人民代表大会代表全人民行使家权力，体现在依法就关系家全局的重大问题作出决定，而具体执行机关是。因此，具体行使家所有权的是政府，而不是人大。土地管理法矿资源法草原法海域使用管理法等法律已经明确规定由代表家行使所有权，这也是现行的管理体制。物权法第四十五条第二款规定有财由代表家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。这样规定，既符合人民代表大会制度的特点，也体现了的十六大关于家耍制定法律法规，建立政府和地方政府分别代表家履行出资人职责，享有所有者权益的有资管理体制的要求。全人民代表大会通过立法授权代表家行使家所有权，体现了全人民代表大会的性质及其行使职权的特点。当然，政府代表家行使所有权，应当依法对人大负责，受人大监督。 3．家机关家举办的事业单位的物权。物权法第五十三条规定家机关对其直接支配的不动和动，享有占有使用以及依照法律和的有关规定处分的权利。第五十四条规定家举办的事业单位对其直接支配的不动和动，享有占有使用以及依照法律和的有关规定收益处分的权利。家机关和家举办的事业单位应当依照民法通则事业单位登记管理暂行条例的有关规定，对其直接支配的财行使占有使用收益和处分的权利，不得擅自处置有财。 4．家出资的企业的物权。物权法对家出资的企业，从两个方面作了规定。一是第六十八条第一款规定企业法人对其不动和动依照法律行政法规以及章程享有占有使用收益和处分的权利。这是从企业法人作为市场主体的角度，对不同市场主体之间的关系作出的规定。企业法人包括有企业作为市场主体，应当有独立的财，独立承担民事责任。同时，企业法人应当依照法律和章程的规定对其财行使占有使用收益和处分的权利，不能损害家作为出资人享有的权益。二是第六十七条规定家集体和私人依法可以出资设立有限责任公司股份有限公司或者其他企业。家集体和私人所有的不动或者动，投到企业的，由出资人按照约定或者出资比例享有资收益重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义。这是从出资人的角度作出的规定。家作为出资人，享有资收益重大决策以及选择经营管理者等权利并履行义。也就是说，家出资的企业，企业经营管理者无 权决定依照有关法律和企业章程的规定应当由家作为出资人决定的事项，不得擅自处分企业财。 四关于集体财 1．农村集体财。物权法第一百二十四条第一款根据宪法和现阶段在农村的基本政策，明确规定农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础统分结合的双层经营体制。并以专章分别规定了土地承包经营权和宅基地使用权。在农村实行土地承包经营制度是我将长期坚持的一项基本制度。为了赋予农民长期而有保障的土地使用权，让农民吃定心丸，物权法第一百二十六条第二款规定，耕地草地或者林地的承包期届满，由土地承包经营权人按照家有关规定继续承包。关于土地承包经营权宅基地使用权的转让和抵押能否放开的问题，现行法律和家有关加强土地调控的文件对土地承包经营权宅基地使用权的转让和抵押区别不同情况作了不同规定。我地少人多，应当实行最严格的土地管理制度。目前，我农村社会保障体系尚末全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权是农民安身立命之本，从全范围看，现在放开土地承包经营权宅基地使用权的转让和抵押的条件尚不成熟。特别是农民一户只有一处宅基地，这一点与城市居民是不同的。农民一旦失去住房及其宅基地，将会丧失基本生存条件，影响社会稳定。为了维护现行法律和现阶段家有关农村土地政策，也为今后修改有关法律或者调整有关政策留有余地，物权法第一百二十八条规定土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包互换转让等方式流转。第一百五十三条规定宅基地使用权的取得行使和转让，适用土地管理法等法律和家有关规定。 2．城镇集体财。在征求意见过程，有的要求明确城镇集体财归本集体成员集体所有，并加强对集体财的保。经反复研究认为，我的城镇集体企业是从上世纪五十年代以逐步形成的。在几十年的进程，几经发展变化，有些集体企业是由有企业为安排子女就业知识青年回城设立的，有些是在企改制为分离辅业安置富余人员设立的。些年，城镇集体企业通过改制又发生了很大变化。目前，按照的十六大以的精神，城镇集体企业改革还在继续深化。鉴于这种历史的和现实的情况，而且城镇集体财不象农村集体财属于本集体成员集体所有那样清晰稳定，城镇集体企业成员也不象农村集体经济组织成员那样相对固定，因而对城镇集体财难以不加区别地规定为属于本集体成员集体所有。物权法第六十一条对城镇集体财从物权的角度作出原则规定城镇集体所有的不动和动，依照法律行政法规的规定由本集体享有占有使用收益和处分的权利。这样规定，符合当前实际情况，也为今后深化改革留下空间。为了保护集体财，物权法第六十三条第一款规定集体所有的财受法律保护，禁止任何单位和个人侵占哄抢私分破坏。 五关于私有财 宪法规定公民的合法的私有财不受侵犯。物权法依据宪法对私有财的范围和归属作了规定，以完善保护私有财的法律制度。物权法对私人所有权的规定主要有1.私人不仅依法对生活资料享有所有权，而且，对生工具原材料等生资料享有所有权。2.私人合法的储蓄投资及其收益受法律保护。3.私人的合法财受法律保护，禁止任何单位和个人侵占哄抢破坏。 关于业主的建筑物区分所有权。随着住房制度改革和高层建筑物的大量出现，住宅区越越多，业主的建筑物区分所有权已经成为私人不动物权的重要权利。物权法规定，业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对道路绿地等有部分享有有和同管理的权利。物权法还对业主和物业服机构之间的关系作了规定。在征求意见过程，许多业主关心车库车位的归属问题。经对我房地市场的实际做法和存在的问题进行调查研究，并借鉴外的通常做法，认为属于业主有的财，应是那些不可分割不宜也不可能归任何业主专有的财，如电梯等公用设施绿地等公用场所。从房地市场的情况看，一般说，专门用停放汽车的车库车位的归属，是由当事人通过出售出租或者附赠等方式约定归业主专有或者专用的。这样，既容易操作，也可以避免纠纷。据此，物权法第七十四条第二款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库的归属，由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定。同时，现实生活有的开发商将车位车库高价出售出租给区外的人停放；不少区没有车位车库或者车位车库严重不足，占用有的道路或者其他场地作为车位。针对这些情况，物权法第七十四条第一款第三款规定建筑区划内，规划用于停放汽车的车位车库应当首先满足业主的需要。占用业主有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主有。 六关于公利益和征收补偿 当前在征收集体所有土地和城乡居民房屋的过程，侵害群众利益的问题时有发生，社会普遍关注。 关于公利益。物权法第四十二条第一款规定为了公利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位个人的房屋及其他不动。在征求意见过程，有的认为，应在物权法明确界定公利益的范围，以限制有的地方政府滥用征收权力，侵害群众利益。经研究，曾将为了公利益的需要修改为为了发展公益事业维护家安全等公利益的需要，但有关部门和专家认为这样规定仍不清楚。法律委员会法制工作委员会同法制办土资源部等部门以及专家反复研究，一致认为在不同领域内，在不同情形下，公利益是不同的，情况相当复杂，物权法难以对公利益作出统一的具体界定，还是分别由土地管理法城市房地管理法等单行法律作出具体规定较为切合实际。现行有的法律如信托法测绘法巳经对公利益的范围作了一些具体界定。针对现实生活滥用征收权力违法征地的行为，物权法第四十三条明确规定家对耕地实行特殊保护，严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量。不得违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。 关于征收补偿。在征求意见过程，有的认为，在现实生活，存在征收土地的补偿标准过低补偿不到位的问题，侵害群众利益，建议对补偿问题作出具体规定。有的建议规定为相应补偿，有的建议规定为合理补偿，有的建议规定为充分补偿，有的建议规定根据市场价格予以补偿。针对群众反映较大的问题，物权法第四十二条第二款第三款就补偿原则和补偿内容作了明确规定征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费安置补助费地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。征收单位个人的房屋及其他不动，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。考虑到各地的发展很不衡，具体的补偿标准和补偿办法，还是由土地管理法等有关法律依照物权法规定的补偿原则和补偿内容，根据不同情况作出具体规定较为切合实际。针对现实生活补偿不到位和侵占补偿费用的行为，物权法第四十二条第四款明确规定任何单位和个人不得贪污挪用私分截留拖欠征收补偿费等费用。 物权法还对征用问题作了规定。物权法第四十四条规定因抢险救灾等紧急需要，依照法律规定的权限和程序可以征用单位个人的不动或者动。被征用的不动或者动使用后，应当返还被征用人。单位个人的不动或者动被征用或者征用后毁损灭失的，应当给予补偿。 七关于建设用地使用权 根据家实行最严格的耕地保护制度的要求，物权法就严格控制建设用地，建设用地的出让方式，建设用地使用权人的权利和义，作了明确规定。 在征求意见过程，群众关心的是住宅建设用地使用期届满后是否要申请续期以及支付使用费的问题。考虑到群众的普遍要求，物权法第一百四十九条第一款规定住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。至于住宅建设用地续期后是否支付土地使用费的问题，由于关系广大群众切身利益，需要慎重对待，目前本法以不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究。 关于非住宅建设用地使用权的续期间题，物权法第一百四十九条第二款依据城市房地管理法外合作经营企业法等法律，规定非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律行政法规的规定办理。 八关于担保物权 1995年制定的担保法分别对抵押权质权和留置权作了规定。物权法第四编担保物权，是在担保法的基础上制定的，以进一步完善我担保物权制度。增加的规定主要是1.经当事人书面协议，企业个体工商户农业生经营者可以将现有的以及将有的生设备原材料半成品品抵押。2.正在建造的建筑物船舶航空器可以抵押。3.基金份额可以质押。4.应收账款可以质押。增加这些规定，有利于促进融资，发展经济。此外，物权法根据我担保实践的发展，并借鉴外的有益经验，还对担保法有些条款作了修改。为了妥善处理物权法与担保法的关系，物权法第一百七十八条规定担保法与本法的规定不一致的，适用本法。 九关于物权的保护 加强对物权的保护，是维护权利人合法权益的必然要求。物权法专章对物权的保护途径保护方法作了规定。物权法第三章规定物权受到侵害的，权利人可以通过和解调解仲裁诉讼等途径解决。并规定当事人可以通过请求确认权利返还原物消除危险排除妨害修理重作更换或者恢复原状损害赔偿等方式保护自己的权利。上述保护方式，可以单独适用，也可以根据权利被侵害的情形合并适用。 在征求意见过程，有的认为，许多法律都有关于法律责任的规定，物权法也应对法律责任作出专章规定。我们认为，物权法第三章物权的保护是从物权受到侵害如何保护权利人作出规定，权利人依照规定有权要求侵权人返还原物排除妨害损害赔偿等，也就是侵权人应当承担的法律责任。物权法第三十八条第二款明确规定了侵害物权要承担民事责任，并规定除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 此外，还有几个问题简要介绍如下 1，关于本法的名称。本法的名称是物权法。有的建议改为财权法，认为物权不容易懂，财权容易懂。考虑到财权比物权内涵广，不仅包括物权，还包括债权知识权等。债权主要是由合同法规范的，知识权主要是由商标法专利法和著作权法规范的。因此，不宜把本法的名称改为财权法。有的建议改为财所有权法。考虑到物权法所说的物权，不仅包括所有权，还包括用益物权和担保物权，后两种权利也是相对独立的物权。因此，本法的名称还是采用物权法比较准确。 2.关于确认物权的基本准则。主要是两个方面一是物权法定原则。物权不同于债权，债权的权利义发生在当事人之间，因此债权遵循自愿原则，具体内容是由当事人约定的。物权的权利人行使权利是排他性的，对所有其他人都有约束力，因此物权实行法定原则，物权法第五条规定物权的种类和内容，由法律规定。二是物权公示原则。为了使其他人知道物属于谁，需要采取公示的办法，不动原则上经过登记发生效力，动原则上通过交付发生效力。据此，物权法第九条第一款规定不动物权的设立变更转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十三条规定动物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。同时，物权法第九条第二款和第二十八条至第三十一条对法律另有规定的除外的条款作了规定。 3.关于预告登记制度。物权法设立预告登记制度主要是为了保障债权人的合法权益。比如，在商品房预售过程，为了防止有的开发商利用强势违反约定将商品房再次出卖给出价更高的人，先购房人依据预告登记制度，可以将已预售的商品房暂作登记，以保护自己的合法权益。物权法第二十条第一款规定当事人签订买卖房屋或者其他不动物权的协议，为保障将实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动的，不发生物权效力。 4.关于占有。物权法第十九章占有，主要规定了对占有的保护和无权占有人的侵权责任。占有是指占有人对物的实际控制。从现实生活看，对占有作出规范是必要的，如张某把汽车租给李某，王某擅自将汽车开走。张某是汽车的所有权人，张某和李某之间是合同租赁关系，如果没有占有保护制度，李某就不能要求王某将汽车归还，只能由张某要求王某将汽车归还，而依据物权法第二百四十五条有关占有保护的规定，李某就可以要求王某返还汽车，这样就能够及时地保护权利人的合法权益。
